zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Naczelna zasada wynikająca z ustawy o własności lokali to taka, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, to właściciele lokali muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

***

Nie masz czasu przeczytać całego wpisu? Zobacz nasze e-booki kancelarii, które możesz pobrać i przeczytać w wolnej chwili, w drodze do pracy, w drodze po dzieci, w podróży itp.

***

Kto może być członkiem zarządu?

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nie jest wykluczone więc, że członkiem zarządu będzie ktoś inny niż właściciel lokalu, zdarza się tak, gdy właściciel lokalu mieszkalnego sprzedaje mieszkanie i wyprowadza się, ale na tyle dobrze radzi sobie z funkcją członka zarządu, że chce nim nadal pozostać, jeśli właściciele lokali mieszkalnych w drodze uchwały zgadzają się na taki skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, to tak może być.

Po co powoływać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Jest on potrzebny po to, aby kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Potrzebny jest taki „szef”, który będzie dbał o całość wspólnoty mieszkaniowej. Ktoś musi dbać o zapłatę za media, o inne sprawy wspólnoty, przeciekający dach, czy porządek na terenie wspólnoty mieszkaniowej. Proszę nie mylić zarządu wspólnoty mieszkaniowej z dozorcą budynku.

Zarząd kilkuosobowy

Istotne jest to, że gdy zarząd jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Lepiej jest wybrać zarząd kilkuosobowy, np. składający się z trzech członków. Dlaczego? Z bardzo praktycznych względów. W przypadku zarządu jednoosobowego mogą zdarzyć się problemy z dyspozycyjnością tej osoby, gorzej jeszcze, gdy taka osoba umrze. Wtedy trzeba szybko powołać nowy zarząd, a to wiąże się z uchwałą właścicieli lokali. Przy dużej wspólnocie mieszkaniowej możemy napotkać problem, aby szybko zebrać wymaganą ilość głosów pod uchwałą.

Przy zarządzie kilkuosobowym wystarczy, że dwie osoby złożą oświadczenie woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przy zarządzenie np. trzyosobowym, gdy jednego członka zarządu zabraknie z różnych względów (urlop, choroba itp.), to wspólnota ma jeszcze pozostałych dwóch członków zarządu.

Czy zarząd wspólnoty może działać samodzielnie w każdej sprawie wspólnoty mieszkaniowej? 

Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.

Tylko czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (zapłata rachunków itp.). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokalu wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie wymaganej przez przepisy prawa.

Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są np. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nabycie nieruchomości, czy ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej.

Czy członkowie zarządu mogą otrzymywać wynagrodzenie z tytułu pełnionej funkcji?

Tak mogą. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.  W ustawie nie znajdziemy „widełek” określających wysokość takiego wynagrodzenia. Jest ono określane w uchwale właścicieli lokali. To właściciele lokali decydują o tej wysokości, najczęściej na zebraniu, na którym dochodzi do wyboru członków zarządu.

Chociaż wydawać by się mogło, że członkowie zarządu mogliby wykonywać swoje obowiązki „społecznie”, ale trzeba pamiętać, że wykonywanie tych obowiązków także zabiera czas tego członka zarządu, najczęściej czas poza pracą zawodową. Członek zarządu może więc żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia, o którym wspomniano powyżej. Każdy przypadek wspólnoty mieszkaniowej jest w tym wypadku indywidualny, może zależeć od wielkości wspólnoty mieszkaniowej.

Pamiętać też trzeba, że w przypadku gdy właściciele lokali nie ustalą takiego wynagrodzenia w drodze uchwały lub ustalą zdaniem członka zarządu w zbyt niskiej wysokości, to trzeba liczyć się z tym, że członek zarządu może wystąpić na drogę sądową o zapłatę. W praktycznym aspekcie tego zagadnienia – lepiej omówić kwestię wynagrodzenia na zebraniu wspólnoty, aby uniknąć niepotrzebnych problemów sądowych.

***

W przypadku potrzeby rozwiązania problemów prawnych związanych z działalnością wspólnoty mieszkaniowej zapraszamy do kontaktu.

***

Przeczytaj więcej wpisów na blogu z zakresu prawa nieruchomości:

4 Thoughts on “ZARZĄD WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ”

  • Witam mam pytanie odnośnie w/w tekstu. A jak wyglada sytuacja prawna jesli zarząd wspólnoty jest jednoosobowy i tenże właściciel (zarząd) sprzedaje swoje mieszkanie – wyprowadza się i nie składa rezygnacji z funkcji członka zarządu ? To czy formalnie zarząd w postaci tej osoby nadal istnieje ? i co powinna zrobić wspolnota ? jesli można o odp. domekkoliba@gmail.com

    • Dzień dobry, dziękuję za zadane pytanie. To zależy od wspólnoty i czy zgadza się na rozwiązanie, że członkiem zarządu pozostaje osoba spoza ogółu właścicieli lokali. W praktyce zdarzają się różne rozwiązania. Warto ten temat omówić na zebraniu wspólnoty. Pozostaje też kwestia odpowiednich uchwał wspólnoty. W przypadku chęci uzyskania szczegółowej porady prawnej proszę o informację na e-mail: biuro@mlampart-kancelaria.pl

  • Witam mam pytanie o funkcję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Czy może ją pełnić osoba, która świadczy usługi porządkowe i ochroniarskie dla tej wspólnoty. Czy nie wchodzimy tu w konflikt interesów?(dobro wspólnoty i interes członka, zarządu, który czerpie dochód z wypełniania usług dla wspólnoty).

    • Dzień dobry, pozostaje tutaj pytanie, czy ta osoba jest w ogóle członkiem wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku chęci uzyskania szczegółowej porady prawnej proszę o wiadomość na e-mail: biuro@mlampart-kancelaria.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *